DÉCLARATION DE TRAVAUX
LOI ALUR - MAIRIE URBANISME
Comment vivre légalement en tiny house ?
La déclaration de travaux ou le permis de construire sont nécessaires si vous comptez installer votre tiny house légalement. Nous verrons ici dans quel cas vous en aurez besoin.
La réglementation et la législation sur les tiny houses en France est ce qui prêche le plus dans l’expansion de ces mini maisons. Elles sont effectivement assimilées plus globalement aux habitats légers. Ces cabanes en bois nomades sont évoquées au sein de la Loi ALUR, encore récente et peu appliquée.
Ce texte a pourtant un impact considérable sur les habitats légers permanents.
Passons-la en revue pour mieux comprendre les règles en vigueur et vous aider.
Loi ALUR
Il n’y a pas de définition juridique spécifique aux tiny houses à proprement parler. Elles sont même souvent confondues avec les « habitats légers de loisirs » (caravanes et camping-cars), destinés à une occupation temporaire ou saisonnière, à usage de loisirs.
Cependant, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR, promulguée en mars 2014 lui donne désormais un cadre.
La loi ALUR a permis d’ajouter au code de l’urbanisme, l’article R. 111-51 qui mentionne les résidences démontables (yourtes, tipis…) constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs :
« Sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables. »
Déclaration de travaux
Il est possible d’installer votre habitat alternatif en zone constructible mais pas sans l’autorisation de la mairie.
La loi ALUR indique 2 conditions à votre installation :
- Moins de 3 mois : demande d’une autorisation de stationnement à la mairie. Nous sommes toutefois en droit de nous poser la question de son utilité puisqu’un avis d’expulsion peut être émis lors du constat de l’installation de l’habitat et qu’il y a un délai de 3 mois pour partir…
- Au-delà de 3 mois : en zone urbaine, la tiny house sera traitée comme n’importe quelle habitation et devra respecter le plan local d’urbanisme (PLU) :
- De 5 à 40 m2 (surface plancher) : Déclaration préalable de travaux
- +40 m2 : Permis de construire
En dehors des zones urbanisées :
- De 5 à 20 m2 : Déclaration préalable de travaux
- +20 m2 : Permis de construire
Une fois le précieux sésame acquis, il sera définitif.
On vous répondra souvent de vous référer au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune. Si la commune ne dispose pas de PLU alors le terrain sera soumis au RNU.
Même en étant propriétaire du terrain, votre demande peut être refusée par la mairie. En cas de réception d’un avis d’expulsion et que vous restez au-delà, vous vous exposez à une amende de 500€/jour.
Stecal
En zone agricole et forestière, il est possible de définir des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) qu’on appelle aussi zone pastille.
Depuis la loi ALUR, les stecal peuvent accueillir des résidences démontables à vocation d’habitat permanent.
Tout propriétaire ou locataire d’habitat mobile ou d’habitat facilement et rapidement démontable peut demander à la commune de s’installer sur ces espaces.
Il en existe très peu car cette initiative est lourde administrativement. Ajouté à cela la peur du risque sans compter les préjugés sur ces types d’habitats.
Il ne faut surtout pas désespérer car nous avons connu 2 propriétaires passer leur terrain en STECAL assez facilement et ce, juste en discutant avec les maires de leur commune. Ces initiatives avaient été demandé par des figures locales. Leurs familles y vivent depuis des générations. Il est donc plus facile que pour de nouveaux venus.
Construction en zone agricole
Si le terrain est en zone agricole (A) ou naturelle (N), il ne vous sera pas possible de vous implanter, excepté dans les cas suivants :
- STECAL : comme vu précédemment.
- Permis précaire : durée limitée
- Activités agricoles nécessitant une présence permanente sur place (chèvres etc.)
- Autorisation de stationner dans le cas de résidences mobiles
La commune peut mettre en place un STECAL en cas de modification, d’une révision ou de la création de son PLU.
Réviser un PLU (plan local d’urbanisme) pour y ajouter un STECAL peut s’avérer coûteux en temps et en frais administratifs. Il faut donc jouer de chance et tomber au moment d’une révision du PLU pour convaincre les élus. C’est donc au cas par cas que les dossiers sont traités. Certaines communes sont beaucoup plus ouvertes aux transitions écologiques que d’autres.
Maison sans permis de construire
La tiny house fait partie des rares habitats, tout comme les cabanes et les yourtes, à pouvoir se construire sans permis de construire.
Cependant, l’application de la loi relève du parcours du combattant. Tout simplement car vous avez nécessairement besoin de l’autorisation du maire.
Absence de déclaration
Au sein de la communauté des habitats réversibles, c’est LE sujet le plus récurrent : la peur de s’installer sans obtenir d’autorisation. Cela décourage énormément ceux qui en rêvent. Beaucoup de ceux qui arrivent à s’installer, ne demandent tout simplement pas d’autorisation.
Selon l’association Hameaux légers : « 95% des habitants vivent sans se déclarer ».
La réalité est donc toute autre. Les habitants vivent sous les radars, incognitos et sont tout juste tolérés suivant les cas. Tous, vivent avec une épée de Damoclès au-dessus de leur tête mais ont fait ce choix en pleine conscience.
Une loi ALUR peu appliquée
Cette incertitude à l’entrée décourage nombre d’aspirants tiny housers.
C’est aujourd’hui le frein majeur à l’expansion des tiny houses. Raison pour laquelle a été créée la Fédération de l’habitat réversible. L’objectif étant d’offrir un cadre aux habitats démontables dont les tiny houses, un vrai statut légal.
Vous trouverez de nombreuses tiny houses d’occasion sur le marché dû à cette impossibilité de s’installer durablement.
C’est un point majeur à prendre en compte si vous comptez vous installer de manière sédentaire dans ce type d’habitat alternatif.
Aide juridique pour habitat mobile
Si vous vous trouvez dans une situation délicate avec votre commune et que vous avez besoin d’un aide juridique pour votre tiny house, prenez contact avec l’association HALEM (Habitants de Logements Éphémères ou Mobiles).
Afin de donner de l’écho à votre action, pensez à faire appel aux médias. Nous avons réalisé une revue de presse de médias ayant déjà communiqué sur les tiny houses et qui pourra vous aider à contacter les bons interlocuteurs. Nous la mettrons en ligne prochainement.
Une loi pour les tiny houses ?
On y croit ! La Fédération de l’habitat réversible a été créée pour collaborer en ce sens. Plusieurs pétitions en ligne ont circulé ces dernières années pour interpeler les pouvoirs publics sur l’implantation des habitats légers mais n’ont jamais abouti faute de ferveur. Espérons que l’essor du mouvement des habitats réversibles changent la donne avec plus de mobilisation.
Nos conseils pour vivre en tiny house
Quelles sont les démarches pour habiter légalement en tiny house en France ?
Pour un terrain constructible, vous aurez besoin de réaliser une déclaration préalable de travaux (-20 m2) ou déposer un permis de construire par exemple pour inclure votre terrasse (+40 m2). Voici quelques conseils pour vous éviter des problèmes par la suite.
Terrain pour tiny house
C’est super vous avez trouvé un terrain pour installer votre tiny house, bravo ! C’est maintenant que le chemin de croix commence. Reste à savoir comment le faire légalement ?
PLU Mairie
Certaines municipalités mettent leur PLU en ligne. Renseignez-vous bien avant de vous déplacer car vous gagnerez du temps. Il faut bien potasser votre sujet.
Présentez-vous physiquement en mairie car le contact humain est plus efficace qu’un email. Demandez à échanger avec le maire. Prenez la température pour avoir son avis sur la faisabilité de votre projet. On l’oublie souvent mais il s’agit avant tout de relation humaine. C’est important qu’il vous voie pour se rassurer. La manière dont vous vous présentez et parlez de votre projet est déterminant. Soyez positif et mettez en avant ce que vous apporterez à la commune. Compétences, force vive, enfant, consommation locale etc. C’est un engagement gagnant-gagnant.
Si le maire n’est pas d’accord, alors aucun projet ne sera réalisable. Il a les pleins pouvoirs. Vous pouvez essayer mais un conseil, mieux vaut mettre votre énergie là où on veut vraiment de vous.
Vous pouvez aussi procéder à l’inverse. Discutez d’abord avec les maires. Ceux favorables pourront vous indiquer des terrains communaux ou des terrains disponibles à la vente. Plus pratique dans ce sens. Quand ils sont prêts à vous aider, ils peuvent déplacer des montagnes. Ils y voient aussi leur propre intérêt en raison de la désertification des campagnes. Nous avons procédé ainsi une fois et avions été surpris du nombre de retours de maires qui voulaient même nous accueillir chez eux ! Cela fait plaisir de voir des maires aussi réceptifs. Souvent des maires écologistes sensibles à la cause ou juste trop sympas 🙂
Service d'urbanisme
Demandez ensuite à échanger avec le service d’urbanisme de la mairie. Ils vous évoqueront les spécificités présentes dans le PLU (couleur de toiture, type de toiture, pente de toit, ABF ou non etc.). Vous serez souvent plus éclairés sur le sujet. C’est pourquoi il est important de bien vous renseigner en amont.
Dossier de présentation mairie
Préparez un dossier de votre projet est un bon moyen de le défendre. Cela prouvera votre sérieux. Il pourra également être transmis en interne donc pensez à le transmettre aussi par email.
Dossier de présentation mairie exemple :
- Insistez sur les aspects positifs de l’habitat léger (matériaux écologiques, pas d’empreinte au sol, minimalisme, autonomie…).
- Mentionnez ce que votre présence apportera à la commune (force vive, enfant, compétences…).
- Indiquez les articles de loi sur les habitats légers et démontables sur lesquels vous vous basez. Le site des Hameaux légers vous y aidera.
- Téléchargez des dossiers de présentation de mairie pour vous en inspirer. Vous en trouverez pléthore dans les groupes Facebook de tiny houses.
Achat d'un terrain
Nous vous recommandons d’ajouter une clause suspensive. Ainsi, si la déclaration préalable de travaux n’est pas validée, la vente du terrain sera annulée sans frais. Les délais seront allongés mais vous vous assurerez de ne pas vous retrouver avec un terrain sur les bras si jamais votre déclaration préalable de travaux ou permis de construire se verrait refuser. Nous rédigerons un article détaillé sur comment trouver un terrain ultérieurement. N’hésitez pas à revenir pour lire les nouveaux articles.
Déclaration de travaux refusé
Sachez que si vous déposez votre dossier, il y aura nécessairement une réponse. Une subtilité qui a son importance. Si le maire n’est pas d’accord, un commandement de quitter les lieux avec une date butoir de 3 mois vous sera notifié. C’est à la fois le risque de déposer son dossier. Attention, vous pourrez quand même recevoir cette notification si votre présence interroge vos voisins ou autre.
Demandez à en discuter avec le maire. En général si cela ne passe pas c’est qu’il n’est plus d’accord. Quelqu’un lui a peut-être fait changer d’avis. Certainement l’un des riverains qui n’est pas d’accord. Cela peut aussi être la peur d’avoir ensuite des rassemblements. S’ils acceptent une tiny alors d’autres voudront faire pareil. Si vous sentez de la réticence, il y a peu de chance qu’il change d’avis. Gardez votre énergie. Sauf si vous voulez vous engager dans une procédure judiciaire. Sachez qu’il y a d’autres communes qui seront ravies de vous accueillir.
Déclaration de travaux / Permis de construire
Comment remplir une déclaration préalable de travaux ou permis de construire ? Vous trouverez des exemples de déclaration préalable de travaux pour tiny house dans les groupes Facebook « Ma tiny house » et « Collectif tiny house ». Il y a plusieurs posts sur le sujet. N’hésitez pas à contacter certains membres pour leur demander s’ils accepteraient de vous l’envoyer. La bienveillance et l’entraide sont de mise au sein des communautés de tiny house.
Restez positif
Ne laissez surtout pas votre peur vous empêcher de vivre votre rêve. Vous pourrez la lire à travers des commentaires négatifs chaque fois qu’une personne indique vouloir vivre en tiny house « trouve d’abord un terrain, impossible en France malheureusement etc. » Une critique émise est une peur personnelle qui s’exprime. Elle n’a donc rien à voir avec vous mais avec son sujet. Nous le savons par expérience que trouver un lieu pour s’installer est possible. Ce n’est ni facile ni compliqué, il faut juste tout mettre en oeuvre jusqu’à rencontrer les bonnes personnes. Il suffit d’un seul oui ! Si vous avez la bonne énergie, la bonne attitude et les bons outils, vos trouverez votre habitat.
Si ce n’est pas le cas, revoyez votre copie et persévérez. Allez à la rencontre des maires et interrogez-les, qu’est-ce qui les freine ? Il y a toujours une peur qui se cache derrière un refus.
Se déclarer ou ne pas se déclarer ?
Telle est la sempiternelle question que l’on se pose. Il existe bien deux écoles. La voie de la légalité avec certains qui vous diront de trouver d’abord le terrain pour votre tiny house avant même d’acheter votre mini maison. D’autres, les 95% qui choisiront l’adage « pour vivre heureux, vivons cachés ».
Il n’y a pas de réponse toute faite. À vous de choisir ce qui vous conviendra le mieux !
Dans notre cas, nous avons installé notre tiny house dans 3 régions différentes sans aucune déclaration de travaux. Chaque maire était au courant de notre présence et n’ont jamais sourcillé. Au contraire ils étaient même curieux de découvrir notre cabane en bois. Nous ferons une déclaration de travaux de notre tiny house lorsque nous trouverons le terrain de nos rêves à acheter, pas en location.
Vous devrez faire preuve de beaucoup de pédagogie auprès des mairies et collectivités. Ce sera à vous de les guider avec bienveillance. Cela doit être un partenariat et non un bras de fer.
Forza à tous !
Vous l’aurez compris, s’installer durablement dans votre micro maison nomade n’est pas chose aisée. Malgré tout ce n’est pas une utopie même si parfois cela y ressemble ! Il existe de belles âmes qui sauront croiser votre chemin et vous accueillir ! Nous avons eu beaucoup d’anges gardiens sur notre chemin que l’on remercie.
Nous espérons que ces informations vous auront été utiles. Vous pourrez désormais prendre vos décisions en connaissant la réglementation des tiny houses et réaliser votre déclaration préalable de travaux plus sereinement.
Nous vous invitons à lire notre page dédiée aux tiny houses, (origine, profil des tiny housers) pour devenir incollable ! Nous vous laissons avec cette citation :
« Ils ne savaient pas que c’était impossible alors ils l’ont fait ».
Mark Twain
Sources : Legifrance, Hameaux légers, Build green, Maison travaux, Tiny house France